Maharashtra

इस गाइड में क्या है ?

01. MahaRERA क्या है? 02. कौन से प्रोजेक्ट रजिस्टर होंगे 03. डेवलपर के नियम 04. खरीदार के अधिकार

05. 70:30 एस्क्रो नियम 06. 10% बुकिंग नियम 07. शिकायत कैसे करें 08. जुर्माना और दंड

09. पोर्टल पर प्रोजेक्ट कैसे जांचें 10. 2025–26 के नए नियम

01 MahaRERA क्या है?

MahaRERA यानी Maharashtra Real Estate Regulatory Authority — यह भारत के रियल एस्टेट (नियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत महाराष्ट्र सरकार द्वारा स्थापित एक वैधानिक संस्था है। यह 1 मई 2017 को लागू हुई।

महाराष्ट्र पूरे भारत में RERA को पूर्णतः लागू करने वाला पहला राज्य बना। MahaRERA महाराष्ट्र के साथ-साथ दमन-दीव और दादरा-नगर हवेली के रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स को भी नियंत्रित करती है।

मुख्यालय: 3rd Floor, A-Wing, SRA Building, अनंत कानेकर मार्ग, बांद्रा (E), मुंबई – 400051 | पुणे कार्यालय: सयाजीराव गायकवाड़ उद्योग भवन, औंध, पुणे – 411007

🎯

मुख्य उद्देश्य

रियल एस्टेट में पारदर्शिता और जवाबदेही सुनिश्चित करना

⚖️

विवाद समाधान

60–120 दिनों में शिकायत निपटाने की व्यवस्था

📊

डिजिटल पोर्टल

mahareya.maharashtra.gov.in पर सभी प्रोजेक्ट की लाइव जानकारी

02 कौन से प्रोजेक्ट MahaRERA में रजिस्टर होने चाहिए?

RERA के तहत महाराष्ट्र में निम्नलिखित शर्तें पूरी करने वाले सभी प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है:

भूमि क्षेत्रफल

500 वर्ग मीटर से अधिक

कुल यूनिट

8 से अधिक फ्लैट/दुकान

इसके अलावा ऐसे चालू प्रोजेक्ट जिन्हें 1 मई 2017 से पहले Completion Certificate (CC) नहीं मिली थी, उन्हें भी MahaRERA में रजिस्ट्रेशन करवाना अनिवार्य था।

⚠️ यदि कोई बिल्डर रजिस्ट्रेशन के बिना प्रोजेक्ट बेच रहा है या विज्ञापन दे रहा है — यह RERA कानून का उल्लंघन है। ऐसे प्रोजेक्ट में निवेश न करें।

03 डेवलपर (बिल्डर) के लिए नियम

• रजिस्ट्रेशन से पहले बिक्री नहीं: कोई भी प्रोजेक्ट MahaRERA में रजिस्टर हुए बिना न बेचा जाए, न विज्ञापन हो।
• पूरी जानकारी देना ज़रूरी: भूमि स्वामित्व दस्तावेज़, मंज़ूर नक्शे, पूर्णता की अनुमानित तारीख, आर्थिक ढांचा — सब MahaRERA पोर्टल पर अपलोड करना होगा
• तिमाही अपडेट अनिवार्य: हर 3 महीने में निर्माण की प्रगति, बुक हुए फ्लैट की संख्या और बैंक में जमा राशि की जानकारी देनी होगी।
• प्लान में बदलाव के लिए 2/3 सहमति: अगर अनुमोदित नक्शे में कोई बड़ा बदलाव करना हो तो कम से कम 2/3 खरीदारों की लिखित सहमति ज़रूरी है।
• विज्ञापन में RERA नंबर व QR Code: हर विज्ञापन (अखबार, सोशल मीडिया, होर्डिंग) पर MahaRERA रजिस्ट्रेशन नंबर और QR Code अनिवार्य है।
• डिफेक्ट लायबिलिटी: पजेशन के बाद 5 साल तक निर्माण संबंधी कोई दोष आने पर बिल्डर उसे मुफ़्त ठीक करने के लिए बाध्य है।

04 खरीदार के अधिकार (Buyer Rights)

• ✓ प्रोजेक्ट की पूरी जानकारी (नक्शे, अप्रूवल, टाइमलाइन) MahaRERA पोर्टल पर देखने का अधिकार।
• ✓ देरी होने पर पूरा पैसा ब्याज सहित वापस लेने या SBI Benchmark Rate + 2% प्रति माह ब्याज मुआवज़े का अधिकार।
• ✓ बिल्डर की गलत जानकारी या झूठे वादों के खिलाफ MahaRERA में शिकायत दर्ज करने का अधिकार।
• ✓ Carpet Area के आधार पर ही कीमत — Super Built-Up Area पर नहीं। RERA ने Carpet Area की परिभाषा तय की है।
• ✓ पार्किंग स्पेस उसी Wing में जहां आपका फ्लैट है (2025 का नया नियम)।
• ✓ निर्माण दोष पर पजेशन के बाद 5 साल तक मुफ्त मरम्मत का अधिकार।
• ✓ Conciliation Forum के ज़रिए जल्दी और सस्ते समाधान का विकल्प।

05 70:30 एस्क्रो नियम — आपका पैसा सुरक्षित रहेगा

यह MahaRERA का सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय नियम है। इसके अनुसार:

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70% — एस्क्रो खाते में

खरीदारों से मिली कुल राशि का 70% एक अलग डेडिकेटेड बैंक खाते में जमा करना होगा। इसे सिर्फ उसी प्रोजेक्ट की निर्माण लागत और जमीन के खर्च पर ही इस्तेमाल किया जा सकता है।

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30% — परिचालन खर्च

बाकी 30% बिल्डर अपने अन्य कारोबारी खर्चों जैसे मार्केटिंग, दफ्तर, कमीशन आदि पर खर्च कर सकता है।

इस नियम की वजह से बिल्डर आपके पैसे को किसी दूसरे प्रोजेक्ट में नहीं लगा सकता — जो पहले सबसे बड़ी धोखाधड़ी का तरीका था।

06 10% बुकिंग नियम — बुकिंग पर सुरक्षा

RERA के तहत एक बहुत ज़रूरी नियम यह है कि: कोई भी प्रमोटर/बिल्डर किसी खरीदार से प्रॉपर्टी की कुल कीमत का 10% से

अधिक रकम तब तक नहीं ले सकता जब तक कि लिखित Agreement for Sale (बिक्री अनुबंध) पर हस्ताक्षर और रजिस्ट्रेशन न हो जाए।इसका मतलब है — "Pre-Launch" या "Soft Launch" के नाम पर 20–30% advance लेना पूरी तरह गैरकानूनी है। यह नियम आपको शुरुआत में ही बड़े जोखिम से बचाता है।

07 MahaRERA में शिकायत कैसे करें?

अगर आपको बिल्डर, एजेंट या किसी अन्य पक्ष के खिलाफ शिकायत करनी है:

🌐

कदम 1

maharera.maharashtra.gov.in पर जाएं

👤

कदम 2

अकाउंट बनाएं और लॉगिन करें

📝

कदम 3

Form A ऑनलाइन भरें

📎

कदम 4

सभी दस्तावेज़ अपलोड करें

💳

कदम 5

₹5,000 फीस जमा करें

⚖️

कदम 6

सुनवाई (Physical/Virtual)

MahaRERA में एक Conciliation Forum भी है जहां बिना लंबी कानूनी प्रक्रिया के दोनों पक्ष मिलकर समझौता कर सकते हैं। यह तेज और सस्ता विकल्प है।

शिकायत की सुनवाई सीनियरिटी के आधार पर होती है। नोटिस रजिस्टर्ड ईमेल पर भेजे जाते हैं। 2025 से Hybrid Hearing (Physical या Virtual) का विकल्प मौजूद है।

08 जुर्माना और दंड (Penalties)

उल्लंघनदंड का प्रावधानगंभीरताबिना रजिस्ट्रेशन के प्रोजेक्ट बेचनाप्रोजेक्ट की कुल लागत का 10% तक जुर्मानागंभीरRERA नियमों का लगातार उल्लंघन3 साल तक की कैद और/या जुर्मानागंभीरतिमाही अपडेट न देनाभारी जुर्माना और प्रोजेक्ट सस्पेंशनगंभीरविज्ञापन में RERA नंबर/QR Code न दिखाना₹50,000 तक जुर्मानामध्यमखरीदारों को मुआवज़ा न देना60 दिन में भुगतान न होने पर प्रवर्तन कार्रवाईमध्यमएजेंट बिना रजिस्ट्रेशन के काम करेडी-रजिस्ट्रेशन और जुर्मानामध्यम

जनवरी 2025 में MahaRERA ने 1,900 से अधिक ऐसे प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन निलंबित किया जो अनिवार्य प्रकटीकरण नियमों का पालन नहीं कर रहे थे।

09 MahaRERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट कैसे जांचें?

• 1maharera.maharashtra.gov.in खोलें।
• 2 Registration" टैब पर क्लिक करें → "Registered Projects" चुनें।
• 3 प्रोजेक्ट का नाम, बिल्डर का नाम या RERA नंबर (जैसे P518000XXXXX) डालें।
• 4 देखें: पूर्णता की तारीख, बुक हुए फ्लैट, अनुमोदन दस्तावेज़, पुरानी शिकायतें।
• 5 2025 से हर विज्ञापन पर QR Code है — स्कैन करें और सीधे RERA पेज देखें।

पोर्टल पर लैप्स/रिवोक्ड प्रोजेक्ट की सूची भी उपलब्ध है — निवेश से पहले यह जांचना न भूलें।

10 2025–26 के नए और महत्वपूर्ण नियम

🅿️ पार्किंग नियम (जुलाई 2025)

पार्किंग स्थान उसी Wing में होना चाहिए जहां खरीदार का फ्लैट है। अलग Wing में पार्किंग देना "सेवा में कमी" माना जाएगा।

💰 60 दिन मुआवज़ा SOP (नवंबर 2025)

MahaRERA द्वारा दिए गए मुआवज़े के आदेश पर 60 दिनों के अंदर बिल्डर को भुगतान करना होगा।

📱Hybrid Hearing (अगस्त 2025)

शिकायतकर्ता Physical या Virtual — दोनों में से एक सुनवाई का तरीका चुन सकते हैं।

📢QR Code + Font Size (2025) सभी विज्ञापनों में RERA नंबर स्पष्ट और पर्याप्त बड़े अक्षरों में दिखाना अनिवार्य। गैर-अनुपालन पर ₹50,000 जुर्माना।

निष्कर्ष: MahaRERA आपका सबसे बड़ा सुरक्षा कवच है

महाराष्ट्र में घर खरीदने से पहले MahaRERA पर प्रोजेक्ट की जांच करना अनिवार्य है। 70:30 एस्क्रो नियम, 10% बुकिंग सीमा, Carpet Area की स्पष्ट परिभाषा और शिकायत निपटारे की व्यवस्था — ये सब मिलकर आपको एक जानकार और सुरक्षित खरीदार बनाते हैं। हमेशा RERA-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट और RERA-रजिस्टर्ड एजेंट के साथ ही काम करें।